Купил квартирку – продал квартирку. Таков еще до недавнего времени был негласный девиз большинства риэлторов. Кризис подкосил привычное понимание деятельности, сводившееся, по сути, к спекуляции. Сегодня на рынке недвижимости работают только серьезные игроки. Хотя начинать в такой нестабильный период деятельность на новом поприще достаточно рискованно, но, с другой стороны, это прекрасное время накопить силы и опыт на «безрыбье», чтобы к логическому завершению кризиса захватить свой кусок пирога, подогретый очередной волной роста цен на квартиры и офисы.

Прежде всего, предлагаю, как говорится, «определимся с понятиями». Риэлтор – от английского слова real estate – недвижимость. Специалист, сопровождающий сделку по приобретению (сдачи) в аренду жилой или коммерческой недвижимости. Таким образом, сразу обратим внимание, что настоящий риэлтор – это не просто посредник между покупателем и продавцом, а профессионал, знающий все тонкости рынка недвижимости, и обладающий  необходимым багажом знаний.

Итак, чтобы открыть свое собственное агентство по недвижимости, требуется не так уж много. Для начала, советует наш консультант — риэлтор с десятилетним стажем Алена Кулагина, нужно зарегистрировать юридическое лицо в налоговой инспекции по месту будущего юридического адреса – это может быть как Общество с ограниченной ответственностью, так и Индивидуальное предприятие (ссылка на нашу юр.конс). Если все документы собраны правильно, регистрация в налоговой займет не более пяти дней.

После этого вы отправляетесь заказывать круглую печать. Затем идете в банк открывать расчетный счет, для чего предоставляете стандартный пакет документов (образцы), в который, по словам юриста фирмы «Интра Вирес» Натальи Сережкиной входит: свидетельство о государственной регистрации (с ОГРН) и свидетельство о постановке на учет в налоговых органах (с ИНН), информационное письмо из органов статистики (адреса), протокол (либо решение) о назначении руководителя постоянно действующего исполнительного органа (проще говоря, директора) либо иного лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица. После этого в 10-дневный срок уведомляете налоговую об открытии счета. Отметим, юридический адрес может быть зарегистрирован по месту вашей прописки. Если вы расположились в офисном здании, сразу предусмотрите, чтобы официальная почта (налоговая, соцстрах, банк и т.д.) доходила до адресата, а не валялась где-нибудь у вахтера. Лицензирования риэлтерская деятельность не требует, однако желательно вступить в какое-либо саморегулирующее общество (естественно, не бесплатно), типа гильдии или союза риэлторов, что придаст вам «веса» при аргументации будущим клиентам.

Фирма готова. На этом завершается официальная часть, начинается самое интересное. Основа любого бизнеса – клиентура. Как правило, риэлтерским делом начинают заниматься бывшие менеджеры уже более именитых контор. Принцип – увести несколько клиентов из бывшего места работы и на них начать строить свой собственный бизнес, работает и в среде риэлторов. Такие люди имеют определенный опыт и им легче работать по некой аналогии с бывшим шефом.

Абсолютным новичкам не советуем начинать все с заумного бизнес-плана, так как он вряд ли оправдается. Причин тому две – невозможно просчитать доходы и расходы в первые месяцы работы и сложно сразу нащупать прибыльную жилу. Впрочем, если вам требуется заемный (привлеченный) стартовый капитал, составить бизнес-план (например, воспользовавшись нашим образцом) все же стоит.

Для работы потребуется не так уж много вложений. Кстати, именно поэтому риэлтерские фирмы в последние годы плодились, как грибы после дождя. Нужен телефон, выход в интернет, компьютер, ксерокс. Все это не превышает 50 тысяч рублей, что делает перспективу собственного агентства по недвижимости вполне реальной. На первом этапе можно обойтись без офиса – работать дома.

При поставленной работе вложения окупятся за пару месяцев. Сумма вознаграждения – 2-3 % от суммы сделки. Если вы продали «двушку» в Челябинске за полтора миллиона, максимум получите 45 тысяч рублей. Минус налоги, зарплата, аренда, прочие расходы… При продаже жилья за границей процент со сделки вырастает

Методы работы достаточно просты. Риэлтерская фирма дает объявления о купле-продаже недвижимости, собирает аналогичную информацию в СМИ, на стендах и т.д. В конце концов, находится приемлемый вариант для обеих сторон, и продавец сводится с покупателем. Как правило, первыми клиентами становятся знакомые, постепенно «паутина» разрастается. Те, кто остался доволен стоимостью и качеством предоставленных услуг, обращаются вновь.

Несмотря на кажущую незамысловатость, подводных камней хватает. Вероятней всего «обжечься» на слабой правовой подготовке. Содержать квалифицированного юриста может позволить себе не каждая фирма, поэтому изучение буквы закона ложится на руководителя, который обязан ориентироваться в юридических тонкостях по проведению сделок по недвижимости. А их немало. К примеру, в квартире, которую собираются продать, прописан несовершеннолетний, которого обязательно нужно сперва прописать в другом месте, причем с соблюдением жилищных норм. Или в квартире могут «проживать» лица, находящиеся на излечении в психиатрической больнице, которые имеют право на жилплощадь и т.д. Все эти нюансы можно «не увидеть», если получите липовую справку из того же ЖЭКа. Бывает и такое. Поэтому связи в БТИ, ЖЭКах являются негласным, но более чем реальным условием успешного бизнеса.

Главное при открытии риэлтерской конторы будьте готовы к тому, что клиенты после успешно проведенной сделки могут не спешить оплачивать ваши старания. Доказать в суде, что это именно вы вели сделку сложно. Да и судиться в нашей стране сами знаете – себе дороже. Поэтому опытные риэлторы прибегают к различным хитростям – ведут все переговоры между покупателем и продавцом только в своем присутствии, заключают договора о передаче права на продажу именно этой фирме. Самое проверенное средство – взять частичную предоплату. Но в наше время на это пойдет далеко не каждый будущий покупатель или арендатор недвижимого имущества. Остается дать совет быть осмотрительней и заводить нужные знакомства.

Сегодня, когда строительство переживает спад, работать риэлтором непросто, но не значит невозможно. Покупатель и продавец теперь – «товар штучный», но и им нужны профессиональные посредники.

Тимофей Дрогушев, специально для Chelbusiness.ru